살고 있는 집의 계약이 다 되어 가는데 아직 좀 더 살아볼지 나갈지 결정도 못하긴 했지만 그래도 그럴 일은 없겠지만
보증금을 돌려받지 못할 상황이 생길지도 모른다는 생각에 이것저것 알아보던 중 소액임차인은 집이 경매에 넘어가더라도 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있다고 하여 한번 알아보았습니다.
소액임차인의 우선변제권
본인이 주택임대차보호법에서 정한 소액임차인에 해당하고 주택인도와 주민등록을 해놓아 대항력을 갖추게 되면 살고 계신 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자들이나 선순위담보물건자가 있더라도 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 그래서 이중에 소액임차인이라고 부를 수 있는 소액임차인의 범위와 우선변제 금액을 알아보겠습니다.
소액임차인의 범위
살고 계신 지역에 따라 소액임차인의 기준이 다릅니다.
보증금의 금액이 서울시는 1억6천5백만 원 이하, 세종시, 용인시, 김포시, 화성시에 살고 계시다면 1억 4천5백만 원 이하, 그 외의 수도권이나 광역시에 살고 계신다면 8천5백만 원 이하, 그 외지역은 7천5백만 원 이하의 보증금으로 계약을 해서 살고 계신다면 소액임차인의 기준에 들어가실 수 있습니다.
우선변제금액
소액임차인의 기준에 들어가신다 하시더라도 보증금의 전액이 우선변제를 받을 수 있는 것이 아닙니다.
소액임차인의 기준이되는 금액을 나눈 지역별로 우선변제가 되는 금액이 다릅니다.
서울시는 최대 5천5백만 원, 세종시, 용인시, 김포시, 화성시는 최대 4천8백만 원, 그 외의 수도권지역과 광역시는 최대 2천8백만 원, 그 외지역 들은 최대 2천5백만 원까지 우선변제를 받으실 수 있습니다.
다만 본인이 살고 계신 지역의 우선변제금액이 살고 계신 주택 가격의 1/2을 초과한다면 주택가격의 1/2에 해당하는 금액만을 변제받으실 수 있습니다.
대항력과 확정일자
우선변제권은 대항력취득과 함께 확정일자까지 받아야 발생을 하게 됩니다.
대항력이란 임대차 목적물의 소유권이 매매나 경매 등으로 제 3자에게 넘어가도 임차인은 양수인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
대항력 취득은 위에서 말씀드린것과 같이 주택의 인도와 주민등록 즉 집키를 넘겨받고 전입신고를 마치면 발생하게 됩니다. 확정일자는 주택의 임대차 계약서를 들고 주민센터를 찾아가시면 받으실 수 있는데 계약을 마치시고 바로 집키를 받고 계약서를 들고 주민센터로 가서 전입신고와 확정일자를 동시에 받으시면 되는 부분입니다.
우선변제권은 확정일자를 받게되면 당일에 바로 발생하지만 대항력은 전입신고를 마친 다음날 발생하게 됩니다.
그래서 우리는 계약을 하는 당일에도 등기부등본을 다시 떼어 근저당에 변동이 없는지를 확인을 해야 하고, 계약을 할 때 전입신고와 확정일자를 받기 전에 근저당이 추가로 설정된다면 계약을 무효로 한다는 특약을 넣어서 대비를 할 수 있겠습니다.
마무리
살던 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 수 있다는 말에 한번 알아보았는데 생각보다 우선적으로 변제를 해주는 금액이 크지는 않는않은 것 같습니다. 우선변제금액에 맞춰 보증금을 낮추게 되면 월세가 올라가 매월 부담이 커지는 부분이기도 하기 때문입니다. 하지만 열심히 모은 돈을 잃지 않는 것이 중요하기에 이에 맞춰 계약을 하는 것도 한 방법이지 싶습니다.
물론 가장 좋은 것은 이런 상황이 오지 않고 임대인과 임차인 모두 웃으며 기분좋게 계약을 마치고 바이바이 하는 것이 제일 좋을 것 같습니다.