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우리나라에서 무언가를 사고팔려면 떼려야 뗄 수가 없는 것이 바로 세금입니다. 당연히 집을 사고팔 때, 그리고 보유를 하고 있어도 세금을 내야만 합니다. 특히 세금에 관해서는 아는 만큼 줄일 수 있으니 반드시 알아보아야 합니다. 그래서 그중에서 분양권의 세금에 대해 먼저 알아보려 합니다.
분양권 과세
준공 후 미분양 아파트는 주택법 상 주택수에서 제외가 됩니다. 이때는 청약통장과 무관해 다른 신규 분양 아파트의 청약을 할 수 있습니다. 반면, 세법상 양도소득세와 지방세에서 주택수 제외는 1주택 비과세 등에서 주택을 보유하지 않은 것으로 봅니다만 분양권의 취득세는 주택이 완공되어 등기 때까지 부과되지 않지만 해당 세대의 주택 수에는 분양권을 주택 한 채로 가산한다는 것에 주의해야 합니다. 가령 1분양권 보유자가 조정지역 아파트를 취득하면 2 주택 중과세 취득세율 8%가 적용됩니다. 따라서 미분양 아파트를 ‘줍줍’하거나 분양권을 전매로 취득할 때는 추후 양도세와 취득세 같은 세금 문제를 함께 고려해야 낭패를 보지 않습니다.
분양권 처분 때는 중과세
분양권의 양도세는 분양권을 처분할 때와 분양권을 통해 취득한 주택을 매도할 때, 유주택자가 분양권을 취득한 뒤 주택을 매도했을 때를 구분하여 생각을 하셔야 합니다. 주택과 분양권을 동시에 보유한 상태에서 주택을 매도할 때 비과세인지 확인을 하지 않으면 세금폭탄을 맞을 수 있습니다. 무주택자가 분양권으로 취득한 주택은 분양대금의 잔금 납부일 또는 등기접수일 가운데 빠른 날부터 2년을 보유(조정지역 취득분은 2년 거주)해야 비과세가 됩니다.
분양권은 2021년 양도분부터 주택 수에 반영됐습니다. 가령 아파트 두 채를 보유한 상태에서 분양권을 취득하면 3주택 보유자로 과세한다는 것입니다. 또 지방세인 취득세 역시 2020년 8월부터 분양권을 주택 수에 반영했습니다. 2021년 6월부터는 분양권 처분 때의 양도세 세율도 대폭 인상됐습니다. 분양권 양도세율은 1년 미만 보유 70%, 1년 이상일 때는 60%이며 여기에 지방세10%를 가산해야 하므로 실제 세율은 77%와 66%에 이릅니다. 무주택자가 분양권 1개를 보유하다 팔면 1세대 1 주택 비과세 대상이 아니라 무조건 중과세 대상이 됩니다. 분양권은 규제지역 여부와 주택 보유 수와 상관없이 무조건 보유 기간에 따라 단일 세율로 중과세합니다. 오피스텔은 완 공 이전에는 주거 용도인지 업무 용도인지 불분명해 분양권 상태에서는 중과세를 적용하지 않습니다.
최초 계약자는 당첨일, 전매 때는 잔금납부일
분양권은 최초 분양계약자의 입주 권리 외에도 해당 권리를 매매 또는 증여·상속 등으로 취득한 것을 포함합니다. 분양권의 취득 유형에 따라 취득 시점도 다릅니다. 최초 분양 때 당첨으로 분양권을 보유한 경우 취득 시점은 계약일이 아닌 ‘당첨일’입니다. 미분양 아파트를 줍줍한 경우에는 당첨 사실이 없으므로 ‘계약일’이 됩니다. 또 전매한 분양권의 취득 시점은 일반 주택처럼 잔금 납부일입니다. 단 며칠 차이로 1 주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있음으로 주의가 필요합니다.
분양권도 일시적 2주택 비과세 혜택이 적용됩니다. 단 1 주택(선취득)+1 분양권(후취득) 보유자가 주택을 양도할 경우에 한 합니다.
종전 주택 처분시한 3+3 특례
이 특례는 분양권 취득 후 3년 이내 처분하지 못하면 주택 완공 후 3년까지로 연장해 주는 제도로 분양권으로 취득한 주택이 완성된 후 3년 이내 해당 주택에 세대원 전원이 이사해야 하고 최소 1년 이상 ‘계속’ 거주해야 하며 주택 완공 후 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다. 요건만 충족하면 분양권 취득 시점부터 최대 6년간 종전주택 처분 시한을 확보할 수 있는 것입니다.
마무리
분양권과 관련된 세금에 대해 알아보았습니다. 나랑은 크게 상관이 없다고 생각을 하실 수 도 있지만 알아놓으면 나중에 꼭 쓰일 상황이 생길 수 있습니다.