2024년 02월 26일부터 입주자 모집공고 및 분양단지는 스트레스 DSR을 적용한다고 합니다. 이 스트레스 DSR에 대해서 금융위원회에서 주요 궁금사항을 Q&A 방식으로 설명을 했다고 하는데 이를 잘 살펴보아야 나중에 주택을 구매하고 대출을 받지 못하는 일 없이 자금계획을 잘 세울 수 있을거 같아 한번 알아보기로 했습니다.
스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR이란 미래금리위험을 반영하여 DSR 한도 산정 시 일종의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도를 의미합니다. 그간 DSR 제도는 '대출 취급시점'의 금리를 기준으로 한도가 산정되어, 향후 금리상승시 차주가 과도한 이자부담을 짊어지게 되는 한계가 존재하였습니다. 스트레스 DSR 시행으로 DSR제도가 소비자의 미래금리위험까지 고려하게 되는만큼 "상환능력 범위내 대출관행"이 더욱 정착될 것으로 기대합니다.
예를 들면 연소득 5천만원인 차주가 2020년 6월(당시 대출금리 2.43%)에 30년 만기의 변동금리 주택담보대출(원리금균등분할 상환)을 받고 현재까지 유지한 경우를 가정 시, 기존 DSR 하에서 대출 당시 한도(DSR 40%)를 채워 대출받은 경우 4억2500만원까지 대출을 받을 수 있으나, 시중금리가 급등한 2022.6월~2023.6월 사이에는 연평균 DSR이 52.2% +11.5p%) 수준까지 상승하게 됩니다. 스트레스 DSR을 적용하여 가능한 한도까지 대출을 받은 경우, 스트레스 금리는 1.5%가 적용되어 최대 3억5000만원까지 대출이 가능하게 됩니다.
스트레스 DSR이 적용되는 대출의 범위
DSR이 적용되는 은행권 주택담보대출(아파트·빌라·다세대주택·단독주택 등)에 대해 적용됩니다. 오피스텔 포함됩니다. 다만, 실수요 어려움 등을 감안하여 증액없는 자행대환·재약정은 2024년말까지 적용이 유예되며, 향후에는 스트레스 DSR 안착 추이 등을 보아가며, 올해 하반기부터는 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출로, '25년에는 DSR이 적용되는 모든 대출로 확대될 예정입니다.
스트레스 금리 확인
2월 26일부터 6월 30일까지 운영되는 스트레스 금리는 0.38%이며, 매년 2회(상·하반기)에 걸쳐 주기적으로 변경될 예정입니다. 변경되는 기준은 [최근 5년간 최고금리 – 현재금리](예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 기준, 상·하한 1.5~3.0%)입니다. 추후 결정되는 스트레스 금리는 '은행연합회 홈페이지'(1분기 중 개편 예정)를 통해 확인할 수 있습니다.
스트레스 금리부과 차주의 부담
스트레스 금리는 DSR 한도 산정 시 적용되는 금리이며, 스트레스 금리부과로 인해 실제 부담하는 금리가 증가하지 않는다 합니다.
언제부터 적용이 되는지?
스트레스 DSR은 원칙적으로 2월 26일 이후 신규취급(타행대환 포함) 되는 주택담보대출에 대해서 적용됩니다. 다만, 다음의 경우에는 경과규정에 따라 예외적으로 스트레스 DSR이 적용되지 않습니다.
2024.2.25일까지 주택매매계약을 체결하고, 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하였거나, 금융회사가 전산 상 등록 등을 통해 대출신청접수를 완료하였거나, 금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주 등의 경우, 2024.2.25일까지 입주자모집 공고 등이 있었던 사업장의 잔금대출 (단, 전매된 경우는 제외)
스트레스 금리가 적용 되는 주담대 유형
차주 금리변동 리스크가 충분한 기간([고정금리 기간 or 금리변동주기] / 만기비중 ≥ 70%인 경우)에 걸쳐 경감되는 순수고정형 주담대에 대해서는 스트레스 금리가 적용되지 않으나, 그 외 변동형 주담대 및 혼합형·주기형 주담대에 대해서는 모두 스트레스 금리가 적용된다고 합니다. 스트레스 금리가 완화 적용되기 위해서는 고정금리 기간 또는 금리변동주기가 최소 5년 이상 유지되어 차주 금리변동 리스크를 실질적으로 경감하는 상품이어야 한다고 합니다.
마무리
스트레스 DSR 본인이 스스로 본인의 상황에 맞게 계산을 하여 내가 얼마의 대출이 나오는지 계산을 하는 것이 아주 중요해 진것 같습니다.