오늘은 부동산 매매의 여러가지 방법 중에서 경매로 부동산을 구매하는 법 중에서 경매 물건의 말소기준권리 찾는 법 에대해 알아보도록 하겠습니다.
목차
말소기준권리란?
말소기준권리란 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 권리를 말합니다.
말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수가 되어 낙찰자가 부담해야 하고, 말소기준권리를 포함한 그 이후의 권리는 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.
말소기준권리
근저당권
근저당권이란 채권자가 채무자의 채무를 담보하기 위해 채무자의 부동산에 설정하는 담보권을 말합니다.
주로 은행 등 금융기관이 대출을 해줄 때, 채무자가 대출금을 갚지 못할 경우를 대비해 설정합니다.
근저당권이 설정된 부동산은 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 경매를 통해 변제받을 수 있습니다.
가압류 (압류)
가압류란 채권자가 채무자에게 받을 돈을 확보하기 위해 채무자의 재산을 일시적으로 동결하는 법적 조치입니다.
채무자가 채권자의 채권을 변제하지 않을 경우, 채권자는 법원의 허가를 받아 채무자의 부동산, 동산, 채권 등을 가압류 할 수 있습니다.
이는 채무자가 재산을 처분하거나 숨기지 못하도록 하여 채권 회수를 보장하기 위한 것입니다.
담보가등기
담보가등기란 채권자가 채무자로부터 채권을 담보받기 위해 부동산에 설정하는 가등기 입니다.
이는 미래에 발생할 본등기를 위한 예비적 조치로, 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 본등기를 통해 실제 소유권 이전 등기를 할 수 있는 권리를 확보하는 것입니다.
주로 부동산 거래에서 계약금 지급 후 잔금 지급 전까지 안전장치를 마련하기 위해 사용됩니다.
경매기입등기
경매기입등기란 채권자가 채무자의 부동산에 대해 경매를 신청하여 법원이 이를 받아들인 후, 해당 부동산 등기부에 경매 절차가 시작되었음을 기재하는 등기입니다.
이 등기는 해당 부동산이 경매 절차에 들어갔다는 것을 공식적으로 알리는 역할을 합니다.
전세권 (임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위 전세권)
전세권은 전세금을 지급하고 일정 기간 동안 해당 부동산을 사용하고 수익할 수 있는 권리를 말합니다.
전세권은 등기부등본에 기재되며, 전세권자는 전세 기간 동안 주거하거나 해당 부동산을 사용할 권리를 가집니다.
또한 전세권은 담보로서의 성격을 가지기 때문에 채권적 효력을 가지며, 경매 시에도 중요한 영향을 미칩니다.
말소기준권리가 되는 이유
부동산의 권리는 대부분 "돈" 을 목적으로 합니다.
돈을 받는 것이 목적인 권리들은 부동산이 경매로 낙찰된 후 매각 대금으로 돈을 나누어 주고 나면 그 목적이 충족됩니다.
따라서 돈 받을 권리들은 경매 매각 후에는 더이상 효력이 없습니다.
근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 배당요구한 전세권은 돈을 받는 것이 목적인 권리이기 때문에 말소의 기준이 되는 권리가 될 수 있고, 낙찰 후 소멸이 됩니다.
말소기준권리찾는법
위 5가지 중에서 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리 입니다.
이후에 설정된 모든 권리는 소멸이 됩니다.
마치며
말소기준권리를 정확히 파악하는 것은 경매에서 매우 중요합니다.
잘못 파악할 경우 예상치 못한 부담을 떠안을 수 있기 때문입니다.
예를 들면 말소기준권리보다 앞선 권리가 있으면 경매 후 유지되어 해당 권리를 인수해야 하는 상황이 발생하기 때문입니다.
말소기준권리를 제대로 파악하는 것이 성공적인 경매의 핵심입니다.
말소기준권리를 찾는 법을 보고 성공적인 투자, 혹은 내집마련에 성공하셨으면 좋겠습니다.