오늘은 부동산 매매의 여러가지 방법 중에서 경매로 부동산을 구매하는 법 중에서 경매 말소기준권리 중 하나인 근저당권에 대해 알아보도록 하겠습니다.
목차
근저당권이란
근저당권이란 채권자가 채무자의 채무를 담보하기 위해 채무자의 부동산에 설정하는 담보권을 말합니다.
주로 은행 등 금융기관이 대출을 해줄 때, 채무자가 대출금을 갚지 못할 경우를 대비해 설정합니다.
근저당권이 설정된 부동산은 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 경매를 통해 변제받을 수 있습니다.
근저당권의 특징
최고채권액
근저당권은 채무액이 아닌 최고채권액을 기준으로 설징이 됩니다.
최고채권액은 채무자가 갚아야 할 최대금액을 의미하며, 이 금액 내에서 여러 번의 대출과 상환이 이루어질 수 있습니다.
변동채무
일반 저당권과 달리 근저당권은 변동채무를 담보할 수 있습니다.
즉, 채무자가 대출을 상환하고 다시 빌리는 등의 반복적인 거래를 담보할 수 있습니다.
경매청구
채무자가 대출금을 갚지 못할 경우, 근저당권자는 법원에 경매를 신청하여 해당부동산을 매각하고 그 매각대금에서 우선 변제 받을 수 있습니다.
근저당권 설정 절차
계약 체결
채무자와 채권자가 대출계약을 체결하면서 근저당권 설정에 합의합니다.
등기
근저당권 설정 계약이 체결되면, 이를 등기소에 등기하여 효력을 발생시킵니다.
등기는 부동산 등기부등본에 기록되어야 하고 이를 통해 제 3자에게도 공시됩니다.
최고채권액 설정
근저당권 설정 시, 채권자는 최고채권액을 설정합니다.
이는 담보로 제공된 부동산의 가치와 대출금을 고려하여 결정됩니다.\
근저당권과 부동산 경매
근저당권은 부동산 경매에서 매우 중요한 역할을 합니다.
경매에 부쳐진 부동산에 근저당권이 설정되어 있는 경우, 경매 낙찰자는 해당 근저당권을 인수해야 할 수 있습니다.
따라서 경매 입찰자는 말소기준권리를 확인하고, 근저당권이 말소기준권리 이전에 설정된 경우에는 이를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.
근저당권의 말소
근저당권은 채무자가 채무를 모두 상환하면 말소됩니다.
말소된 근저당권은 더 이상 효력이 없으며, 등기부등본에서 삭제가 됩니다.
만약 부동산 경매로 부동산이 매각이 된 경우 매각대금에서 채무가 변제되고 근저당권이 말소됩니다.
마치며
근저당권은 부동산 금융 거래에서 중요한 담보제도로 채권자가 채무를 회수할 수 있는 안전장치입니다.
부동산 경매에 참여하거나 부동산을 거래할 때 근저당권의 존재와 그 내용은 꼭 확인해야 합니다.
예기치 않은 손해를 방지하고 안전한 거래를 위해서 말이죠.
근저당권을 잘 확인하시고 성공적인 투자, 혹은 내집마련에 성공하셨으면 좋겠습니다.